都說餐飲創(chuàng)業(yè)就是一部踩坑史，步步驚心?？此瓶鋸?，卻是餐飲人的真實寫照。這不，開店第一步——選址，就已充滿腥風血雨。

最近寧波有位周女士反映，稱自己花了100多萬購買了鎮(zhèn)海區(qū)佳源銀泰城的金街商鋪。可到了驗房時才發(fā)現(xiàn)，當初宣傳單上寫的“餐飲旺鋪”，實際卻沒有設置煙道和煤氣接入口，無法從事餐飲業(yè)經(jīng)營。

“餐飲旺鋪”最后成為“餐飲忘鋪”（忘記鋪設煙道和煤氣的店鋪），上百萬打了水漂，實在可氣。

但像周女士這樣不小心著道的餐飲人并不少。小新就為大家盤點出餐飲選址常見的七大坑，給大家提個醒:店鋪千萬個，安全第一個。選址不合適，只剩兩行淚。

坑一、假餐館

相關證照齊全，煙油管道等物業(yè)條件具備是餐飲經(jīng)營的基本條件。開篇說的周女士案例就是碰上不具備餐飲經(jīng)營條件的典型”假餐館“案例。

避坑指南： 多走、多看、多問，一定要在簽合同前明確門店是否具備做餐飲的條件，是否能做餐飲。物業(yè)條件情況需實地了解，而經(jīng)營資質問題在街邊店、社區(qū)店中尤為重要。

此外，還需要到消防、社區(qū)街道、公安、環(huán)保局等部門咨詢，確認意向門店是否能夠建立明火廚房。

坑二、新商場

餐飲進mall為了蹭商場流量及其信譽的。而新商場業(yè)態(tài)尚未成熟，往往需要培養(yǎng)客流，新品牌進去很容易成為培養(yǎng)客流的犧牲品。

小新認識一位做椰子雞的廣東老板，就是被一新商場的低房租吸引而去開店。結果，他的店反而成為商場唯一能帶人流的門店。老板說“開店兩年，之前的門店裝修費用還未回本?！?/span>

避坑指南： 不管招商人員說的天花亂墜，你都要穩(wěn)住。就算他說有很多大牌已進駐，你也得明白背后可能的潛規(guī)則，大牌是低價進駐，而你是高價入坑填補。

就算是低房租的誘惑，你也得考慮投入產出比，包括裝修、促銷活動等，可別像前面那位老兄一樣白忙活兩年甚至更久。

坑三、被拆遷

自去年4月以來，廣州市城管部門在“還綠于民”措施出臺后，廣州的“農莊餐廳”就處于水深火熱之中。大量存在違建行為的“農莊”被列入其執(zhí)法目標當中。到今年5月底，廣州市內因拆違建行動被拆除或勒令停業(yè)的“農莊”已經(jīng)超過半數(shù)。

這些被拆除或勒令停業(yè)的“農莊”不僅失去經(jīng)營已久的門店還拿不到任何賠償，可謂一朝回到解放前。所以，“被拆遷”算是餐飲人最無奈的坑。面臨往往“一周內責令撤離”的命令，餐飲人能做的只有在選址環(huán)節(jié)就理智避開。

避坑指南： 選址前，一定要做好政策方面的調研工作，包括門店周邊商戶和政府規(guī)劃局等部門了解情況，探明房屋性質，搞清地域政策規(guī)劃。

坑四、假流量

北京鮮榨果汁品牌“水果先生”曾經(jīng)在公益西橋有過一家分店，緊挨華聯(lián)超市，早晚人流量高達6000人，但開店后發(fā)現(xiàn)生意并不好：經(jīng)過的客流很多，但停下來的很少。經(jīng)過分析后發(fā)現(xiàn)，這些客流目標明確，全是去超市購物的，很少會停下享受一杯純果汁。

由此可見，對于線下流量，大家得有一個認知：高人流不等于高客流。 人流量大的門店卻不掙錢，可能是因為人流的“質量”不高，有需求的目標客群占比太少。

避坑指南： 實地調研門店周邊環(huán)境是了解用戶需求及消費能力的最有效方式。建議客流調研時間分早、中、晚就餐高峰期，雨天、晴天，周五周六日及周一。除了人流數(shù)量外，還需觀察人流動線方向。門店若處于人流動線的上方位，你就有機會截住更多客流。

此外，還可以通過周邊停車位數(shù)量、餐廳數(shù)量、餐廳品類及其消費水平、企業(yè)數(shù)量、企業(yè)性質（是國企還是外企）等維度了解周邊人流的需求和消費力。

蹲守攢數(shù)據(jù)，業(yè)內還總結出一套簡單粗暴的總結——“長寬高厚”：

街道長度，直接決定街道的流量；

街道寬度，判斷主街道的重要指標；

小區(qū)厚度，周邊人群體量，根據(jù)小區(qū)新舊、性質以及大體的年齡分布粗略估算消費能力；

樓層高度，樓夠高，人才夠多。

坑五、二房東

說起二房東，很多餐飲人都是一把辛酸淚。二房東甚至經(jīng)手更多的三房東、四房東，有巨大的不確定性。例如二房東簽的十年租約，若你不幸地處于其第8年階段，二房東很可能為了最后兩年再撈一筆，直接給你開出天價房租。

避坑指南： 能找一房東的就不找二房東。不管是和誰簽訂合同，都要請房東拿出有效的產權證，根據(jù)產權證，對房屋的建筑面積、結構等情況進行檢查。

明確二房東的租賃日期，最好請房東到場或提供轉租的書面同意。簽合同時就應該對金額設定清楚，包括租房費用每年遞增多少，租金多久之內不能漲等細則。

坑六、轉讓店

轉讓的店鋪坑很多，往往是處處“埋雷”。其中也包括不具備經(jīng)營的物業(yè)條件、面臨拆遷危險的坑，但小新在這里主要談轉讓店可能遺留的歷史問題。

比如轉讓店若有違紀違法記錄，拖欠工商管理費、逃稅等，就有可能面臨營業(yè)執(zhí)照作廢、罰款等處罰。再比如，轉讓店老板拖欠老員工工資、供應商款項等。若你不幸接過店，很可能就會背上債務的鍋。

避坑指南： 調查清楚對方轉讓門店的真實原因以及債務情況，分清責任，避免后面發(fā)生糾紛。比如欠缺的水費、煤氣費等，請轉讓者交完剩余款項，并將交費收據(jù)復印留存。

坑七、混亂業(yè)態(tài)

如今，商場為了吸引更多人流，紛紛加重餐飲業(yè)態(tài)比例，導致餐飲同質化競爭嚴重。若是業(yè)態(tài)分布不作合理規(guī)劃的話，可能會進一步加劇競爭的慘烈。

比如某寫字樓下的美食城，原有一家蘭州拉面和山西面館相鄰，各自擁有較穩(wěn)定的客流。后來招商引入了重慶小面和創(chuàng)新面食品牌。四家面食檔口在50米范圍內近身肉搏，兩個原住品牌的客流直接斷崖式下跌。

避坑指南     選址時就要調研所處商場的業(yè)態(tài)布局，看品牌品類和布局，由 此可以推斷該商場的管理能力。另外，簽合同時最好能跟招商部門加注排他協(xié)議。

選址的最終目的就是讓顧客通過選的址更方便地觸達自己的品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克開發(fā)總監(jiān)選址專家陳鋒，從業(yè)16年總結出來好鋪位的四個基本原則給各位老板做參考：

1.可見： 上看下看左看右看，很容易就可以看見。比如拿不到購物中心一層的位置，那么在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免舉目難望到的位置。

2.可達： 最好路線是很容易就可以到達。路途更短、耗費時間更短、停車更方便、路過方便停留等。這些都是考慮的要素。若非可達的店址，客群很容易會被其他店攔截。

3.可用： 物業(yè)條件一定要可用。比如排煙燃氣設備有沒有，排污管道是否合適，用電量能否達到要求等等。如果不符合要求，可能面臨關店局面，就算能改造也是一筆費用。

4.可得： 一定要符合政府的相關法規(guī)。比如房屋性質是否違建建筑，是否可以申請營業(yè)執(zhí)照等。

你還有遇到哪些選址坑，歡迎留言討論。