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胃口福新聞資訊

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餐廳選址全流程,七步定生死!

發(fā)布日期:2020-09-20 10:48:00瀏覽次數(shù):2397

胃口福餃子云吞總部
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【胃口福餃子云吞】始創(chuàng)于1969年,被譽為“地道”的廣式餃子云吞。經(jīng)過五十年多年的沉淀及革新,堅持使用最新鮮,最安全的材料,研發(fā)出新鮮,健康,營養(yǎng),皮薄餡大的餃子云吞,廣受消費者們的青睞。公司擁有成熟的餐飲管理經(jīng)驗、7000多平的中央工廠、先進的餃子云吞研發(fā)技術、精誠團結的運營團隊,加盟總部一對一開店培訓,傳承正宗廣式餃子云吞技術。

餐飲創(chuàng)業(yè),首先面臨的就是選址,選址選的好,差不多就成功了一半。

餐飲門店不論規(guī)模大小,像剛踏入餐飲的新人對商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專業(yè)判斷標準、資金問題等,都使得品牌在拓展上總會面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開店選址各流程重點及注意事項,為你的餐廳有效解決選址難題。

品牌選址全流程  

城市市場分析  

對企業(yè)的目標市場進行分析;

商圈規(guī)劃與評估  

將目標市場所在城市規(guī)劃為不同的商圈類型以作為商圈準入的標準;

確定位置及考察店址  

根據(jù)標準來實際考察商圈內的潛在店址;

租金初步談判及評估  

對業(yè)主初步談判租金,評估取得的可能性;

工程現(xiàn)場條件評估  

如果達到一定的可能性則進入工程現(xiàn)場進行條件評估;

立地報告  

依各項評估指標生成立地報告書(如選址評估網(wǎng)的評估報表及財務試算表);深入測算第一年和未來五年的預估營業(yè)額、損益平衡點(BEP)、回報年限等,并綜合考量是否能達到預期的贏利目標;

合同簽約  

如果達到預期要求,則可進行合同簽約。

第一步

 

城市市場分析  

對城市進行市場分析,為開店提供詳細的城市背景信息。

市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員了解目標城市總體情況,在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。

城市分析的主要內容包括:

第二步 

商圈規(guī)劃與評估  

在目標城市劃分各項商圈類型  

商圈類型  

實際考察各商圈類型  

最好下載電子地圖制作平面圖,將集客設施的調查、人流量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者調查 的數(shù)據(jù)在地圖上標示出來。

平面圖應標注的信息  

新址輻射覆蓋商圈分析  

以新址為中心勾畫一個同心圓,半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍,制作街道圖以對500米半徑的商圈進行分析。

商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據(jù)  

零售店或餐廳是和人做生意,而人是流動變動的,需要調查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習慣 等資料。顧客就是商圈,調查商圈就是調查顧客特點,所以說了解顧客就是了解商圈。

第三步

確定位置及考察店址  

確定位置及考察店址的關鍵就是對新店地址前的主要人流進行測算。

在測算人流量的同時需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過這里,是來辦事或者是為某種目的而來的,那么這些人不容易進店,這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊,那么要注意人流速度帶來的計算誤差。

測算人流以較慢的路過速度為準,人群也因此比較容易進入店內,這樣的人流質量才是我們要測算的目標人流。

不論什么業(yè)態(tài),什么消費目標年齡層,都應當測算店址一側經(jīng)過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下,需要將店址對面人流按一定比例計入總人流量。

下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況,來列舉說明這些情況下,人流量的計算方法:

路寬大小的人流  

如下圖1,藍色雙向箭頭表示路寬的大小,如路寬大于12米,只需要計算餐廳門店道路單側,步行雙向人流數(shù)量,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A)的紅色雙向步行的人流量,得出總人流量=A。

圖1:路寬大于12米  

如下圖2,藍色箭頭顯示路寬小于12米,道路中間沒有障礙物或隔離欄,需要分別計算餐廳門店道路雙側,如紅色雙向箭頭代表(測算位置A和測算位置B)雙向步行的人流量,這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面(測算位置B)按50%比例計入總人流量的計算,得出總人流量=A+Bx50%。

圖2:路寬小于12米  

步行街的人流  

下圖3為步行街的舉例,位于新址前方道路為步行街,中間沒有障礙物或隔離欄,不再是測算餐廳門口,而是整個步行街的道路,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A),得出步行雙向總人流量=A。

圖3:步行街中間無障礙  

下圖4與上圖3舉例的差別在于,步行街的道路中間是否有障礙,當中間有障礙物或隔離欄的情況,需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側,如紅色雙向箭頭表示(測算位置A和測算位置B),位于新址的對面(測算位置B)可按50%比例計入總人流量的計算,得出總人流量=A+Bx50%。

圖4:步行街中間有障礙  

MALL商圈的人流  

下圖適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境,綠色長條代表商場入口,紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進入商場,需要分別計算所有MALL的單向人流量。總人流量=A+B+C。

圖5:Mall的人流  

第四步

租金初步談判及評估  

在初步選定新址后,還應對相關的情況做一定的分析評估,可以從以下三個方面進行評估:

第五步

工程現(xiàn)場  

以餐飲業(yè)為例,餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模,對工程現(xiàn)場的營建標準也有所不同。例如西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項目的要求,包括:

這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉,并得到房東的同意與配合。

表一:工程條件評估標準  

第六步 

合同談判  

免租裝修期  

以下表二為例,一般情況下免租裝修期為45-60天,這是和房東談判首要條件,這涉及到裝修的周期,盡可能控制在免租期內開店。

租金及押金  

在與房東砍價前,須先做未來的營業(yè)額預測及損益試算,心里有譜,能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權衡以討價還價,盡可能取得合理的價位。

另外,繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外,還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面,各地有所不同,但一般都是每期預付兩個月租金。

續(xù)租和租期  

比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件,也就是租金遞增頻率,盡可能和房東談判,每兩年遞增一次,每次遞增調整在5%以下,一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的,一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

表二:租金條件評估標準  

第七步

立地報告  

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件,也是對新店的營業(yè)額進行預估,以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。

如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人流量基本一致情況下,那么可不做人流測算,通過對等店的方式,來預估新址的營業(yè)額,通常用在社區(qū)型商圈。立地報告包含16 項如下:

①新店選址申請書

②門店租賃要件調查表

③門店工程配套條件表

④開發(fā)基準表

⑤商圈評估表

⑥競爭對手分析

⑦客流量分析

⑧租金成本計算表

⑨對等店應收預估表

⑩新店裝修工程費用預估表

?門店損益分析表

?未來五年預估損益表

?商圈示意圖

?商圈圖說明

?商鋪實景照片

?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

第八步

合作簽約  

相關部門依立地報告的評估,總結判斷達成合同簽約意向,接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題:

以上選址指南,每一步都要小心仔細,以防后患!祝你事業(yè)成功!  

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